Escolha do terreno: a etapa mais importante da construção!

A escolha do terreno é uma das etapas mais importantes para construir a casa dos seus sonhos. Analisar todos os pontos positivos e negativos dos terrenos disponíveis e decidir qual será a melhor escolha requer muita atenção e cuidados.

A construção da sua casa provavelmente é o maior investimento da sua família até hoje, portanto o terreno não pode ser qualquer um. Diante disso, é muito importante analisar todas as características do terreno antes de efetuar a compra.

Neste post, nós vamos explicar como analisar as principais características: localização, legislação, aspectos físicos, infraestrutura, preço, valorização e documentação. Confira!

Como escolher o terreno ideal?

Localização

São muitas as ofertas, sejam em sites de compra e venda de imóveis, páginas em redes sociais, classificados, entre outros, que acabamos nos preocupando muito mais com o custo do que com o prazer de morar em um lugar bonito e acolhedor.

Analisar as necessidades da sua família é fundamental para você saber quais serviços são importantes para se ter perto e quais você quer manter distância da sua casa. Por exemplo, se você tem filhos, é importante escolher um terreno com acesso fácil a escolas, farmácias e supermercados.

Os tipos de serviços que você pode avaliar são: escolas, universidades, supermercados, farmácias, shopping's, conveniências, parques, comércios, bancos, hospitais, restaurantes, bares, casas noturnas e transporte público.

Outro aspecto muito importante relacionado a localização é a segurança, antes de comprar, pergunte aos vizinhos mais antigos se já ocorreram roubos ou furtos no bairro e visite a região em horários variados (principalmente à noite). Verifique se as ruas são bem iluminadas e se há evidências de vandalismo.

Outro ponto interessante é a localização do terreno dentro da quadra, ou seja, se o terreno é de esquina ou não. Lotes de esquina proporcionam vantagens quanto a iluminação natural e ventilação, mas por outro lado você aproveita menos o espaço do terreno devido a necessidade de uma área maior de muros e calçadas. Evite terrenos em locais de riscos de enchentes e em Área de Preservação Permanente (APP).

Legislação

A lei de zoneamento municipal divide a cidade em áreas e determina o que pode ser construído em cada uma delas. Geralmente, a lei de zoneamento determina para cada região os tipos de construções (residências, prédios, comércios ou indústrias) e as regras de uso e ocupação do solo. As exigências mais comuns das prefeituras são:

• Recuos laterais e frontais: determina quantos metros você deverá deixar sem construção na frente e laterais do seu terreno.

• Taxa de ocupação: determina o percentual do terreno que você poderá construir.

• Coeficiente de aproveitamento: determina a quantidade máxima de metros quadrados que você poderá construir somando todos os pavimentos.

• Altura máxima: determina a altura máxima da sua casa a partir do nível da rua.

Caso o terreno seja em condomínio, verifique também as regras internas do conjunto habitacional.

Aspectos físicos

Dentro todos aspectos físicos, os mais relevantes são: topografia, tipo de solo e orientação solar.

Topografia

Após a escolha do terreno, não se esqueça de conferir a metragem, e se possível com a ajuda de um topógrafo, verificar se está no local correto dentro do loteamento, para que na hora da obra, os profissionais não se confundam na marcação e você não tenha complicações com os vizinhos no futuro. Verifique, também, sua inclinação, quanto maior for a inclinação do terreno, maior serão os gastos com movimentação de terra, fundações e até muros de arrimo. Os três tipos de topografia são:

Terreno plano: são aqueles em que a frente o fundo do terreno tem praticamente o mesmo nível da rua. São os mais simples para construções de casa.

Terreno com aclive: Em terrenos em aclive, onde o nível médio do terreno está acima do nível da rua, possivelmente, será necessário realizar cortes, muros de arrimo e contenções, que seria um custo a mais na obra. Por outro lado, um terreno em aclive ou declive possibilita um projeto mais audacioso, e além disso, como a casa estará mais no alto, acaba tendo maior destaque e visibilidade.

Terreno com declive: Os terrenos em declive, situação em que o nível médio do terreno está abaixo do nível da rua, pode se tornar um grande problema, já que a saída de esgoto e águas pluviais devem estar no nível da rua, porém, muitas vezes tem a vantagem de um custo mais baixo. 

Tipo de solo

O tipo de solo do terreno também é uma característica importante a ser avaliada. Antes de comprar o terreno você deve perguntar qual o tipo de solo para a construtora responsável pelo loteamento e observar se há presença abundante de pedras ou água.

Terrenos com muitas pedras geralmente tem solo duro e de difícil escavação para as fundações. Já terrenos com umidade excessiva causam muitas dores de cabeça com infiltrações e umidade.

Evite comprar terrenos em aterro sanitários, pois a estrutura do solo é muito fraca, aumentando os custos com fundações. Fuja também de lotes com solo encharcado ou com lençol freático muito próximo.

Orientação solar

O posicionamento da construção no terreno com relação ao sol é um ponto fundamental, implicará no conforto e até mesmo economia.

• O  lado Norte recebe o sol mais forte e costuma ficar quente boa porção do dia.

• A área Leste recebe raios de sol da manhã, ideal para o posicionamento dos quartos.

• No caso da porção Oeste, os cômodos de pequena e média permanência, tais como áreas de serviços, depósitos e garagem, são inseridos uma vez que incide o sol da tarde.

• Já o lado Sul é onde temos mais problemas, já que no inverno quase não incide o sol e no verão recebe apenas nas primeiras horas da manhã e no final da tarde.

Trabalhar em harmonia com a luminescência solar influi em diversas variáveis como conforto, sustentabilidade e até a duração de estruturas e móveis. Por isso, observe ao redor, se não há construções muito altas, muros e vegetações que possam afetar o conforto térmico da sua construção.

Infraestrutura

De nada adianta ter um lote plano, com ótima localização, sem acesso a rede de água, esgoto, asfalto, rede elétrica, coleta de lixo, cabos para telefonia, internet e todos os demais serviços essenciais.

Por isso, é importante analisar a infraestrutura disponível no loteamento. Os itens básicos que você deve avaliar são:

• Asfalto

• Coleta de lixo

• Iluminação das ruas

• Rede de água e esgoto

• Energia elétrica

• Gás encanado

• Telefonia e internet

Se o terreno for em condomínio, procure saber também sobre: portaria, segurança, área de lazer, salão de festas, espaço gourmet, playground, quadras poliesportivas e piscinas.

Preço

Não existe uma fórmula matemática para determinar o preço por m². Os preços variam de região para região conforme a oferta e demanda. Mas as duas características que mais influenciam na valorização do terreno são:

• Localização: muitos apontam está como sendo a característica que mais influencia no preço. Lotes próximos a área centrais ou com mais serviços próximos tendem a ser mais valorizados.

• Infraestrutura: ter acesso aos serviços básicos, como coleta de lixo, água e esgoto, etc. também influencia bastante no preço.

Por outro lado, a característica que mais reduz o valor do imóvel é a inclinação excessiva.

Analise uma Futura Valorização do Terreno

Toda compra de imóvel é um investimento (bom ou ruim). Por isso, não esqueça de analisar a possibilidade de valorização do terreno antes de escolher.

Essa análise pode ser feita levando em conta o bairro, a localização e outras características descritas nos tópicos acima. Em muitos municípios, terrenos em condomínios são mais valorizados do que os em bairros abertos. Então faça uma análise cuidadosa!

Documentação

Confira no CRI – Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade, se o lote está registrado corretamente e solicite uma certidão de propriedade, com negativa de ônus e alienação, para ter certeza que ele está desembaraçado.

Não se esqueça de ir até a Prefeitura da cidade onde se encontra o terreno e verificar as guias de IPTU ou ITR para que não haja impedimentos na hora da proposta de compra e venda.

Lembre-se que proposta não é contrato, é somente um documento que firma a intenção de compra. Nela deve constar a qualificação e manifestação da vontade das partes, indicação do lote, localização com a planta urbanística aprovada pela prefeitura, valor total e do sinal dado, modo e forma de pagamento e forma de reajuste, especificando o índice que será usado e taxa de juros para a venda em prestações, promessa de firmar contrato e prazo para aceitação da proposta (o ideal é não ultrapassar 30 dias). Assine e date o documento e fique com uma das vias.

No contrato de compra e venda esteja seguro se as cláusulas traduzem exatamente o que foi combinado verbalmente, comparando o que consta na proposta ou minuta do contrato. Risque todos os espaços em branco.

No contrato deve constar os dados pessoais do comprador e vendedor, a área e demais características do imóvel, valor total e as prestações, prazo e forma de pagamento, periodicidade (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, eventual incidência de juros, local de pagamento, penalidades no atraso do pagamento das parcelas, valor do sinal antecipado e todas as condições prometidas pelo vendedor.

É óbvio, mas vale lembrar, pague sempre as prestações nas datas estipuladas e guarde todos os recibos.

Os recibos comprovam que está em dia com suas obrigações ou que quitou o lote, quando for lavrar a escritura definitiva.

Depois de pagar integralmente o lote, leve todos os seus documentos pessoais, o contrato e os recibos no Tabelionato de Notas, que lavrará a escritura.

Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis da região. Por fim, na prefeitura, peça por escrito a alteração do lançamento do imposto territorial para seu nome.

Defina o que é Importante para Você

E por último, mas talvez mais importante, defina quais são as suas prioridades em relação ao terreno. Pensar no tipo de casa que você quer é fundamental para realizar seu sonho. Identifique o que é importante para atender a necessidade da sua família. Quantidade de cômodos, espaço livre, economia na compra do terreno ou economia na construção, entre outros.

Agora que você já entendeu como analisar um terreno, fará a melhor escolha e após isso, você precisa contratar um engenheiro ou arquiteto para iniciar o seu projeto e posterior construção.

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